Les soucis des résidences de Loisirs menacent-elles nos stations ?
L'enneigement incertain du dernier hiver a donné un premier coup de semonce au système des résidences de loisirs.
Rappel : la plupart des stations des Alpes proposent à la vente quasiment exclusivement des programmes immobiliers sous le régime des résidences de tourisme avec services, vendues sous le régime du loueur meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP).
L'acquéreur s'engage à louer son bien pendant une durée longue (souvent 9 ans et plus), paye s'il souhaite l'occuper mais déduit de son investissement les loyers à venir et bénéficie d'avantages fiscaux s'il a emprunté (revenus locatifs défiscalisés, déficit foncier, récupération TVA). Un achat à bon compte.
Pour la station, c'est le moyen de maximiser le taux d'occupation, source de plus de profit pour les commerçants et la société qui gère les remontées mécaniques, souvent en plus titulaire des droits à bâtir initiaux.
Oui mais voilà patatras !, si le taux d'occupation vient à fléchir, par exemple faute de neige, le gestionnaire peine à collecter des loyers et les acquéreurs qui doivent malgré tout rembourser leur emprunt se retrouvent en graves difficultés. Et avec de lourds retours en arrière fiscaux en cas de remise en cause du statut de loueur meublé.
Un premier gérant a fait faillite en octobre 2007, Transmontagnes, laissant quelques 2.350 propriétaires sur le carreau. Un deuxième compte déjà un trimestre de retard de paiement.
Les investisseurs s'organisent en association comme l'Apart ou l'Adi MLP, pour Chamrousse (Domaine de l'Arselle) : l'Adicac, pour Super Dévoluy et la Joue du Loup : association des co-propriétaires des chalets de Super D et de
la Crète du Berger à La joue du Loup, pour Valfréjus : l'ACV, pour Termignon la Vanoise: lien, pour Puy Saint Vincent : l'Adicchegp.
La question de la fiabilité de ce type d'investissement se pose. En cas de déficit d'enneigement persistant, les locataires pourraient bien faire défaut. L'hiver dernier, la fréquentation hivernale des massifs français a baissé de 14%. S'ajoute aussi un risque sérieux de saturation de la demande avec des programmes qui s'adressent pour la plupart à une clientèle fortunée, pas extensible à l'infini. C'est bien sa généralisation - on ne trouve que difficilement des programmes classiques en pleine propriété - qui pose problème. En cas de crise "boule de neige" (ou "boule de pas neige" :) ), les stations qui misent tout leur développement sur ce type de montage pourraient même être menacées.
Peisey-Nancroix a pour l'instant privilégié un développement diversifié (Club Med, résidences avec services, programmes en pleine propriété). Souhaitons que ce choix prudent perdure, même si le nouveau PLU prévoit d'urbaniser la zone UH ainsi, et qu'il soit imité par les stations voisines.
PS : Conseils pour ceux qui n'ont pas été effrayés par ce qui précède ! Choisir un grand groupe diversifié entre stations d'altitude, mer et villes, par exemple Pierre & Vacances, Lagrange, MGM, Eurogroup-vacances ... Choisir son bien avec discernement (bonne localisation dans un grand domaine d'altitude renommé, situation et exposition du bien, présence de restaurants et animations à proximité, ouverture de la station). Acheter au prix du marché et pas 50% plus cher comme on le voit trop souvent. Emprunter à taux fixe. S'interroger sur la revente éventuelle, être capable d'encaisser une remise en cause du montage (remboursement emprunt et impact fiscal).