Quel avenir pour Peisey-Vallandry et les Arcs, Bétonnage à tout va ou gestion durable ?
Mise à jour : mars 2007.
Les stations de ski doivent gérer en parallèle des investissements lourds en infrastructures (remontées mécaniques, routes etc...) et le parc immobilier. Selon les endroits, les stations ont choisi des voies différentes. Elles butent toutes sur le même problème. Ne pas devenir une station "volets fermés" à usage privé à la rentabilité hasardeuse pour les commerçants et les sociétés de remontées mécaniques.
Un système poussé à son extrême aux Arcs 
Dès sa création, les Arcs ont privilégié le locatif : "L'idée qu'il faille que les gens soient propriétaires d'appartements pour pouvoir loger en montagne est un peu saugrenue. Est-ce que le Club Méditerranée fait des appartements pour loger ses clients ?" Aux Arcs, les appartements ont donc été vendus avec une forte incitation à louer.
Les premiers couacs
Mais les primo-accédants à la propriété ont du faire face les années passant à des charges locatives de plus en plus lourdes. la plupart ont donc fini par mettre leur bien en vente à des prix relativement "abordables". Nombre de particuliers en ont profité pour acheter et garder leur appartement pour leur propre usage. Parallèlement, les sociétés de RM ont du se vendre à la CDA. Voici ainsi ce qu'on peut lire dans le rapport annuel 1998-1999 de la Compagnies des Alpes : "L’hébergement en montagne a été fondé en France sur la propriété individuelle de résidences secondaires et non sur l’exploitation de micro-entreprises locales d’hôtellerie ou de meublés comme dans le reste de l’Europe. Si, souvent en France, les studios et appartements de montagne sont loués au cours des 10 premières années de leur construction par des professionnels de l’hébergement qui assurent un remplissage élevé (80 % et plus pendant la saison d’hiver), cette exploitation à fort taux de remplissage cesse dans la moitié des cas après la fin du bail locatif."
Les Résidences de loisir, la solution miracle ?
La société de RM a donc du trouver une solution pour remplacer les lits "manquants" et par ailleurs miser sur les droits immobiliers pour rentabliser ses investissements. Par ici, c’est par exemple MGM et Intrawest qui ont monté des projets de résidences locatives de luxe.
Plusieurs contraintes semblent avoir été intégrées : limiter la faible occupation des logements, répondre au désir d’accession à la propriété mais sans soucis (pas de rénovation, pas d'aménagement, pas d'entretien) et au souhait des commerces et de la société de RM (dont le forfait augmente sans cesse) de privilégier une clientèle aisée et rechercher des locataires partout en Europe pour maximiser le taux d'occupation.
Tout pour plaire ?
Les acheteurs achètent. Leur investissement est diminué de l'avantage fiscal et des revenus locatifs. La station voit la clientèle monter en gamme : vu les services, la location est haut de gamme. Le vendeur touche plein de sous. La station et la société RM voient affluer les locataires.
A l'échéance du bail, le propriétaire doit souvent repartir pour un bail en loueur meublé (ou encore revendre à bas prix à la société gérante qui peut alors renouveler le montage). En effet, les locaux ont de fortes chances d'avoir besoin d'être ravalés : le vieillissement est accéléré par le coefficient d'occupation, la durée du montage fiscal est supérieur et les charges locatives significatives vu les services (vastes parties communes et souvent piscine). Peu de propriétaires vont donc sortir du système locatif. Nul risque de voir la station devenir "volet fermé". Du coup, commerçants, écoles de ski, opérateur de remontées mécaniques et tous les gens qui vivent de la montagne, ou qui aiment une station animée, se frottent les mains.
Les limites du système
Pour faire monter sans cesse le CA de l’ensemble, la tentation est grande de construire sans fin de nouvelles résidences au prix du saccage de l'environnement. Autres sérieux problèmes : L'environnement bien sûr, l’eau, la place, les queues aux remontées et sur les pistes, le malentendu sous-jacent entre les propriétaires acheteurs et les inspirateurs du système, le nombre de clients potentiels, le manque de neige, parfois le manque d’âme de ces « villages de vacances » - quoique les dernières réalisations mèlent habilement hôtel, appartements et commerces. Mais créer de nouveaux lits empêche de fait la modernisation du parc existant. Pour maximiser les profits, on encourage une consommation de la montagne à la semaine. Ce qui est un raisonnement à très courte vue même pour la société de remontées mécaniques : au moindre retournement économique, climatique ou de mode, cette clientèle volatile manquera et le coussin propriétaires ne sera plus là pour amortir. Il ne faut pas s'étonner non plus des ordures partout : un client qui vient 1 fois ne se sent pas "propriétaire". D'autres questions restent en suspens : comment faire venir les non-skieurs, comment faire si on n'a pas de neige, comment faire pour imaginer l'avenir sachant qu'on a atteint presque toutes les limites : environnement, RM, augmentation des tarifs... Et que le ski d’été, c’est fini.
Plus grave, peut-être, tout miser sur l'or blanc revient pour les villages à troquer leur permanence de vie contre une économie saisonnière qui repose sur ... les bulletins météo. Dangereux !
Bref, l' équilibre est incertain entre touristes "verts" et adeptes de séjours sportifs trépidants , entre amoureux des grands espaces préservés et ceux qui veulent vivre décemment dans leur village. Le débat transcende les clivages apparents entre visiteurs et résidents ou entre écolos et bétonneurs et mérite d'être approfondi et partagé.