Faut-il acheter en résidence de Loisirs ?

L’enneigement incertain de l’hiver 2007-2008 a donné un premier coup de semonce au système des résidences de loisirs. La crise en cours n’arrange rien malgré l’enneigement qui est resté bon depuis 2008-2009.Rappel : la plupart des stations des Alpes proposent à la vente quasiment exclusivement des programmes immobiliers sous le régime des résidences de tourisme avec services, vendues sous le régime du loueur meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP).

L’acquéreur s’engage à louer son bien pendant une durée longue (souvent 8 ans et plus), paye s’il souhaite l’occuper (en général 2 à 3 semaines l’hiver au plus) mais déduit de son investissement les loyers à venir et bénéficie d’avantages fiscaux s’il a emprunté (revenus locatifs défiscalisés, déficit foncier, récupération TVA). Un achat qui semble à bon compte puisque le loyer plus l’économie d’impôt suffisent dans certains cas à rembourser l’emprunt.

Pour la station, c’est le moyen de maximiser le taux d’occupation, source de plus de profit pour les commerçants et la société qui gère les remontées mécaniques, souvent en plus titulaire des droits à bâtir initiaux. Moins de 10 semaines d’occupation par an d’un appartement, pour la station, « c’est de la perte » !

Oui mais voilà patatras !, si le taux d’occupation vient à fléchir, par exemple faute de neige, le gestionnaire peine à collecter des loyers et les acquéreurs qui doivent malgré tout rembourser leur emprunt se retrouvent en graves difficultés. Avec de lourds retours en arrière fiscaux en cas de remise en cause du statut de loueur meublé.

Un premier gérant a fait faillite en octobre 2007, Transmontagnes, laissant quelques 2.350 propriétaires sur le carreau. Apollonia a laissé de son côté des centaines de médecins sur le carreau. Un autre promoteur a connu des retards de paiement. 40.000 propriétaires seraient scotchés en 2010 !

Les investisseurs s’organisent en association comme l’Adim, pour Chamrousse (Domaine de l’Arselle) : l’Adicac, pour Valfréjus : l’ACV, pour Puy Saint Vincent : l’Adicochep.

La question de la fiabilité de ce type d’investissement se pose. En cas de déficit d’enneigement persistant, les locataires pourraient bien faire défaut. S’ajoute aussi un risque sérieux de saturation de la demande avec des programmes qui s’adressent pour la plupart à une clientèle fortunée, pas extensible à l’infini. De nouvelles stations sont annoncées à l’est en Russie et en Asie. La clientèle étrangère pourrait se raréfier. C’est bien la généralisation de ce type de montage – on ne trouve que difficilement des programmes classiques en pleine propriété – qui pose problème. En cas de crise « boule de neige » (ou « boule de pas neige » 🙂 ), les stations qui misent tout leur développement sur ce type de montage pourraient même être menacées.

Mauvais pour les lits anciens !
On peut même penser que crééer de nouveaux lits qui ne seront occupés que lors des périodes de pointe de Février ne sert en fait que les intérêts de la société de remontées mécaniques et vient contrarier la rénovation des lits anciens en pressurant à la baisse les prix de location le reste de la saison.

Pour certains, ce système revient à vendre du time-sharing au prix de la pleine propriété, voire le plus souvent nettement plus cher, le promoteur revendant l’avantage fiscal !, avec les mêmes problèmes à la revente. La réponse de certains groupes : nous sommes des assembleurs et il est normal que nous ajoutions des frais de prestations de service aux prix du marché. Mais de notre point de vue, payer plus cher, c’est anormal. Méfiance !

Peisey-Nancroix a pour l’instant privilégié un développement diversifié (Club Med, résidences avec services, programmes en pleine propriété). Souhaitons que ce choix prudent perdure, même si le nouveau PLU prévoit d’urbaniser la zone UH ainsi.

PS : Conseils pour ceux qui n’ont pas été effrayés par ce qui précède (aie, aie !). Choisir un grand groupe diversifié entre stations d’altitude, mer et villes, par exemple Pierre & Vacances, Lagrange, MGM. Sélectionner son bien avec discernement (bonne localisation dans un grand domaine d’altitude renommé, situation et exposition du bien, présence de restaurants et animations à proximité, ouverture de la station, charges raisonnables). Acheter au prix du marché et pas 50% plus cher comme on le voit trop souvent. Emprunter à taux fixe. S’interroger sur la revente éventuelle, être capable d’encaisser une remise en cause du montage : remboursement emprunt et impact fiscal.